河南省物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題及對策

第19卷第1期鄭州工業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報2003年3月Vol.19 No.1JOURNAL OF ZHENGZHOU POLYTECHNIC INSTTUTEMar. 2003河南省物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題及對策張錦歌(鄭州工業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校管理系,河南鄭州450007)摘要:河南省物業(yè)管 理行業(yè)在最近幾年的快速業(yè)委會(huì )章程委托管理合同,可是目前河南省不少發(fā)展中存在著(zhù)許多問(wèn)題，如法制建設滯后、建管之小區都沒(méi)有.上述幾個(gè)重要的法律文件。物業(yè)管理間銜接不好、規模過(guò)小、管理觀(guān)念尚未大眾化等。中涉及的權利義務(wù)關(guān)系沒(méi)有明確規定,致使物業(yè)通過(guò)對這些問(wèn)題進(jìn)行分析,提出了應完善法律、早管理中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時(shí)解決。期介入、規?；?jīng)營(yíng)、加強宣傳的對策。2.建設單位和物業(yè)管理公司之間銜接不好關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;問(wèn)題;對策河南省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項目時(shí),大多中圖分類(lèi)號:F293.33文獻標識碼:B數都沒(méi)有聘請物業(yè)管理公司前期介人。致使- -些開(kāi)發(fā)項目在規劃設計和施工階段遺留下了較多的文章編號:1008 - 7419(2003)01 - 0031 -02問(wèn)題，建管脫節造成物業(yè)管理的先天不足,矛盾往我國的物業(yè)管理1981 年自深圳產(chǎn)生,經(jīng)過(guò)20往在居民人住并實(shí)施物業(yè)管理后才反映出來(lái)。比多年的探索研究,從無(wú)到有,從小到大,有了一定如:業(yè)主人住后,發(fā)現商品房有滲水、裂縫等質(zhì)量水平的發(fā)展。據統計,迄今為止,我國各類(lèi)物業(yè)管問(wèn)題;或者泊車(chē)車(chē)位不夠，管線(xiàn)布局不合理等。這理企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到15000多家,從業(yè)人員有200種整體布局上的缺陷,使業(yè)主感到不便,意見(jiàn)很多萬(wàn)人。而我省的物業(yè)管理起步于1994 年,到大,把對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不滿(mǎn)遷怒于物業(yè)管理公2002年底已經(jīng)初具規模,有專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司,拒交物業(yè)管理費。還有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商司1000余家,從業(yè)人員達幾十萬(wàn)人。但隨著(zhù)物業(yè)品房促銷(xiāo)時(shí),對物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾,給管理行業(yè)的迅猛發(fā)展,行業(yè)中暴露的問(wèn)題也越來(lái)后續的物業(yè)管理帶來(lái)了困難。3.管理規?？傮w偏小.越多。必須對這些問(wèn)題高度重視,并采取有效措鄭州市不少公司根本不具備物業(yè)管理應有的施,才會(huì )促進(jìn)這一新興行業(yè)的健康發(fā)展。實(shí)力和資格,缺乏必要的設備和管理人才。通常-、物業(yè)管理中存在的問(wèn)題物業(yè)管理公司都是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的附屬機1.法制建設滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展構,并沒(méi)有脫離“母體”,管理的面積大多在1萬(wàn)至在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的20多年中,國家建設10萬(wàn)m2之間?？梢哉f(shuō)規模過(guò)小，成本較高,這使部作為行業(yè)主管部門(mén)門(mén)頒布了一系列的法律、法規。得物業(yè)管理的規模效益很難體現出來(lái)。只有通過(guò)各省也出臺了相關(guān)的地方性法規。但總體上物業(yè)物業(yè)管理公司的聯(lián)合,實(shí)現產(chǎn)業(yè)升級,才能提高在管理行業(yè)缺乏大法和行政法規。導致許多事情無(wú)國際市場(chǎng)上的競爭能力。而目前河南省不少物業(yè)章可循,法律關(guān)系混亂。比如:按規定,廣大業(yè)主管理公司僅靠所收的管理費用來(lái)維持運轉,所提應該是物業(yè)小區的主人,業(yè)委會(huì )應是物業(yè)區域內供服務(wù)的范圍也只是維修、保潔、綠化、治安等。的最高權力機構。河南省省會(huì )鄭州市雖然有物業(yè)物業(yè)管理公司在管理規模上,根本形不成規模效小區1000多個(gè),但僅有33個(gè)小區設有業(yè)委會(huì ),也應。沒(méi)有實(shí)際的權力,更別說(shuō)去選擇或解聘物業(yè)管理4.物業(yè)管理觀(guān)念尚未大眾化公司了。相當數量的物業(yè)小區還沒(méi)有成立業(yè)委目前就河南省而言,物業(yè)管理觀(guān)念尚未大眾會(huì ),沒(méi)有人代表業(yè)主行使自己的權利。一個(gè)物業(yè)化。中國煤化工t調查，詢(xún)向小區里小區內最主要的法律文件至少應該有業(yè)主公約、是MYHCNMHG青楚;問(wèn)每平方米的收稿日期:2002-. 12-26作者簡(jiǎn)介:張錦歌(1975- -),女,河南鄭州人,助教，主要從事物業(yè)管理的教學(xué)工作。32鄭州工業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報2003年第19卷物業(yè)管理費用為多少，也講不清;消費者的業(yè)主意中 力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷在物業(yè)峻工識不強。還有,因為傳統房屋管理模式的影響很之前解決,有效地克服“前期后遺癥”。深,一部分業(yè)主不愿配合有償服務(wù)的物業(yè)管理模3.規?；?jīng)營(yíng)將成為物業(yè)管理行業(yè)的主流式,不繳或欠繳物業(yè)管理費。個(gè)別物業(yè)管理公司物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的規模小，難以發(fā)揮也沒(méi)有服務(wù)觀(guān)念,管理手段簡(jiǎn)單、粗暴,對一些不綜合實(shí) 力的問(wèn)題,可以通過(guò)企業(yè)間橫向聯(lián)合來(lái)實(shí)配合的業(yè)主采取過(guò)激行為,造成糾紛不斷?，F規?；?jīng)營(yíng)。這樣不僅可以擴大企業(yè)的規模,5.物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,人才短缺實(shí)現人才資金的集中,而且可以加強企業(yè)間的協(xié)物業(yè)管理作為專(zhuān)業(yè)化的管理,需要各類(lèi)高素作,實(shí)現優(yōu)勢互補,提高整體經(jīng)濟效益。隨著(zhù)企業(yè)質(zhì)的管理人才。但目前河南省物業(yè)管理的職業(yè)化規模的擴大,企業(yè)有能力管理更大規模的物業(yè)，這隊伍尚未形成。管理隊伍素質(zhì)偏低、高素質(zhì)人才樣在達 到經(jīng)濟規模之前能極大地降低單位面積的的短缺是物業(yè)管理發(fā)展中重要的制約因素。根據管理成本。同時(shí),規模的擴大也有利于吸引數量市場(chǎng)調查,目前在管理、技術(shù)和服務(wù)三類(lèi)人員中,更多、素質(zhì)更高的專(zhuān)業(yè)人才參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，尤其缺少高素質(zhì)的管理人員。其原因,- -是目前增進(jìn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。企業(yè)規模的擴大也有利相當一部分物業(yè)管理公司是由政府房管部門(mén)和國于拓展--業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)的道路,實(shí)現企業(yè)的良有企事業(yè)單位的后勤部門(mén)演變而來(lái),員工難以適性循環(huán)。應行業(yè)快速發(fā)展的需要;二是部分依附于房地產(chǎn)4.加強物業(yè)管理的宣傳工作開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)，成為原單位老、弱、病、殘物業(yè)管理是- -項新生事物,因此,必須加大物的轉移地。三是行業(yè)本身發(fā)展較快,社會(huì ).上存量業(yè)管理的宣傳力度。一是對物業(yè)公司內部員工的人才有限,部分高校也是從1998年以后才新增物教育。要讓職工充分認識物業(yè)管理工作的重要性業(yè)管理專(zhuān)業(yè),遠遠不能滿(mǎn)足行業(yè)迅速發(fā)展的需要。和物業(yè)管理公司的性質(zhì)、任務(wù)、崗位職責等。二是二、物業(yè)管理的相應對策對業(yè)主和使用者的宣傳。使他們理解物業(yè)管理的針對目前河南省物業(yè)管理行業(yè)中存在的問(wèn).作用和“誰(shuí)受益、誰(shuí)負擔”的市場(chǎng)經(jīng)濟體制下的社題,筆者認為可以采取下述對策來(lái)加以解決。會(huì )公理。三是對有關(guān)部門(mén)的宣傳。如與城管、派1.充實(shí)和完善法律、法規體系,加強執法監督出所、工商、稅務(wù)等部門(mén)進(jìn)行溝通,爭取他們對物力度業(yè)管理工作的理解與支持。四是對主管部門(mén)的宣目前我國關(guān)于物業(yè)管理的主要法律依據僅有傳。引起主管部門(mén)對物業(yè)管理工作的重視?？們刹?即1994年國家建設部頒布的《城市公有房之,要使物業(yè)管理的觀(guān)念深入人心。屋管理規定》和《城市新建住宅小區管理辦法》,已5.以人為本,注重育才遠遠滯后于形勢的發(fā)展?？傮w上,我國一直沒(méi)有物業(yè)管理投人的不是資本,而是人才及經(jīng)驗。形成完整、系統的法律法規體系。所以國家應盡物業(yè)管理公司的實(shí)力不是資本的實(shí)力,而是人才快出臺《物業(yè)管理條例》,并加快制定相應的系列的實(shí)力。有一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)法規;二是加快與法規相配套的規范性文件的制的人才隊伍，是我省物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的定,使之能真正規范和指導市場(chǎng)運作;三是加大法根本條件。物業(yè)管理公司不僅要注重引才,用才，規執行的監督力度,實(shí)現以法治市。更要注重育才,解決的方法是加快行業(yè)培訓和企2.物業(yè)管理早期介入,克服房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后.業(yè)自身的人才培養。遺癥物業(yè)管理是房地產(chǎn)管理的后續。為了有效地參考文獻: .防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只顧開(kāi)發(fā)不顧后果的情況出[1]朱愛(ài)華 .物業(yè)管理[ M].北京:社會(huì )科學(xué)文獻出版社,2002.現,河南省應堅持執行物業(yè)管理早期介人制度。[2]顏真.物業(yè)管理危機及案例分析[M].成都:西南財經(jīng)大學(xué)出版社,2002.即物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的中國煤化工上海財經(jīng)大學(xué)出版社,00.0規劃、設計和建設，從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議,以便建成后的物業(yè)能滿(mǎn)足業(yè)主或使用人的CYHCNMHG，ADout the ProDIems of Keal Estate Management需求。特別是關(guān)鍵設備,要使物業(yè)管理公司能同Existing in Henan步地做好接管等準備工作,爭取把那些后期管理Zhang Jinge